서울에서 집 살 때 단계와 대출 종류

어떤 순서로 사나요?

1. 자금 계획을 세워요

   가진 돈, 빌릴 돈, 계약할 때 나가는 세금과 수수료를 함께 계산해요.

2. 대출이 얼마나 나오는지 먼저 확인해요

   정책대출 조건과 은행 대출 한도를 집을 고르기 전에 알아봐요.

3. 집을 고르고 토지거래허가를 받아요

   아파트라면 판 사람과 산 사람이 함께 구청에 신청해요. 허가 없이 맺은 매매 계약은 효력이 없어요. 신청서에는 돈을 어떻게 마련할지도 적어요.

4. 계약을 맺고 계약금을 내요

   계약금을 낸 뒤 상대가 계약을 이행하기 전이라면, 산 사람은 계약금을 포기하고, 판 사람은 두 배를 돌려주고 계약을 없앨 수 있어요.

5. 30일 안에 실거래가를 신고해요

   계약한 날부터 30일 안이에요. 안 하면 500만 원 이하 과태료예요.

6. 중도금, 잔금을 내고 등기해요

   잔금을 치르고 내 이름으로 소유권 이전 등기를 해요.

7. 전입신고를 해요

   내가 살려고 허가를 받았다면 2년 동안 직접 살아야 해요.

서울은 왜 허가를 받아야 하나요?

정부가 2025년 10월 15일 대책에서 서울 25개 구 전체를 조정대상지역·투기과열지구로 정했어요. 같은 지역의 아파트와, 아파트가 1개 동 이상 있는 단지의 연립·다세대는 토지거래허가구역이에요.

• 기간: 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지예요. 2027년에도 이어질지는 아직 발표가 없어요.
• 처리: 구청은 신청을 받은 날부터 15일 안에 허가 여부를 알려 줘야 해요. 알려 주지 않으면 허가한 것으로 봐요.
• 세입자가 있는 집: 실거주 유예 신청 기한이 2027년 12월 31일로 늘었어요. 2026년 5월 12일부터 계속 무주택이어야 하고, 들어간 뒤 2년을 살아야 해요.

정책대출은 무엇이 다른가요?

디딤돌과 신생아 특례는 무주택 세대주가 받아요. 순자산은 2026년 기준 5억 1,100만 원 이하여야 해요. 신생아 특례는 대출 접수일 기준 2년 안에 아이를 낳은 집이 받아요.

디딤돌 금리는 소득과 대출 기간에 따라 정해지고, 우대금리를 받으면 더 내려가요. 보금자리론 금리는 우대를 최대로 받으면 연 3.90~4.20%예요.

금리는 어느 날 기준으로 정해지나요?

금리가 바뀌는 날 앞뒤로 신청하면 상품마다 결과가 달라요.

• 디딤돌: 변동금리를 쓰는 사람은 이미 받은 대출에도 바뀐 금리가 적용돼요. 우대금리 기간은 대출 실행일부터 세요.
• 보금자리론: 대출을 실행한 날부터 만기까지 금리가 바뀌지 않아요.
• 신생아 특례: 특례 기간이 끝난 뒤의 금리만 "대출 접수일 기준"으로 계산한다고 적혀 있어요.

부동산 전자계약을 하면 금리가 내려가나요?

종이 계약서 대신 국토교통부 부동산 전자계약시스템으로 계약하면 일부 정책대출 금리를 깎아 줘요.

은행 대출은 얼마나 나오나요?

서울 같은 규제지역에서 무주택자가 집을 사면 집값의 **40%**까지 빌릴 수 있어요. 부부 합산 소득 9천만 원 이하, 8억 원 이하 집을 사는 무주택 세대주는 **60%**예요.

수도권·규제지역은 금액 한도도 있어요.

부동산 계약할 때 나가는 돈과 세금

중개보수, 취득세, 등기 비용, 생애최초 감면을 정리했어요.