전세 계약 전 확인할 것, 전세사기 피하는 순서 (2026)

계약 전에 무엇을 어떤 순서로 보나요?

1. 시세와 전세가율을 봐요

   HUG 안심전세 앱에서 집 시세와 전세가율(집값 대비 보증금 비율)을 봐요. 주택도시보증공사는 보증금이 시세의 80%를 넘으면 피하라고 안내해요.

2. 등기부등본을 떼어 봐요

   등기부등본에서 집주인 이름과 근저당을 확인해요. 앞선 빚과 내 보증금을 합쳐 집값의 80% 이하인지 봐요.

3. 건축물대장을 봐요

   정부24에서 건축물대장을 떼어 위반건축물인지 확인해요.

4. 집주인의 밀린 세금을 확인해요

   집주인은 계약할 때 국세·지방세 납세증명서를 보여 줘야 해요. 2023년 4월 18일부터 법으로 정한 의무예요.

5. 앞선 세입자의 보증금을 확인해요

   집주인 동의를 받아 주민센터나 등기소에 요청하면 앞선 확정일자 정보를 받아요. 확정일자를 받은 날, 보증금과 월세, 계약 기간이 나와요.

집주인은 무엇을 보여 줘야 하나요?

주택임대차보호법에 따라 집주인은 계약할 때 아래 두 가지를 보여 줘야 해요.

• 앞선 계약 정보: 확정일자를 받은 날, 보증금과 월세 정보
• 세금 서류: 국세와 지방세 납세증명서

공인중개사도 설명할 의무가 있어요. 집주인이 보여 줘야 할 정보, 보증금 중 먼저 돌려받는 금액(최우선변제), 전입세대확인서 열람, 관리비가 어떻게 나왔는지를 설명해야 해요.

집주인이 세금 확인에 동의하지 않으면요?

계약한 뒤라도 보증금이 1천만 원을 넘으면 집주인 동의 없이 밀린 국세를 볼 수 있어요. 임대차 시작일까지 전국 어느 세무서에서나 신청해요. 대신 세무서가 집주인에게 열람 사실을 알려요.

계약서에는 어떤 특약을 넣나요?

법무부 주택임대차표준계약서(2023년 10월 6일판)에 아래 특약이 들어 있어요.

• 담보 금지: 내가 전입신고와 확정일자를 받은 다음 날까지 집주인은 집을 담보로 돈을 빌리면 안 돼요. 어기면 계약을 깨고 손해배상을 받을 수 있어요.
• 숨긴 빚: 집주인이 말하지 않은 선순위 빚이나 밀린 세금이 나오면, 임대차 시작일까지 계약을 깰 수 있어요. 계약금을 잃지 않아요.

「전세보증 가입이 안 되면 계약을 깬다」는 특약은 표준계약서에 없어요. 넣고 싶으면 특약에 직접 적어야 해요.

잔금 날에는 무엇을 다시 보나요?

등기부등본은 계약 전에 한 번, 잔금 치르기 직전에 한 번 더 떼어 봐요. 그사이 새 근저당이 생겼을 수 있어요.

알면 이득인 꿀팁

궁금하거나 피해를 봤다면 어디에 묻나요?

• HUG 전세피해 및 예방지원센터: 1533-8119
• 주택임대차분쟁조정위원회(대한법률구조공단): 132
• 서울시 전월세지원센터: 02-2133-1200

집 비교 점수 계산기

보러 간 집을 항목별로 점수 매겨 비교해요.

첫 월세집 구하는 순서

이사 뒤 전입신고, 확정일자, 전월세 신고 순서를 정리했어요.